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TEG : Ce qu’il doit inclure et ce qu’il peut exclure

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__ALT__TEG : Son calcul doit être exhaustif !

Le fameux TEG (Taux Effectif Global), celui que votre banque vous communique lors de votre demande de crédit immobilier, doit inclure absolument toutes les dépenses liées à ce prêt.

La justice considère par exemple que la souscription obligatoire d’une ou plusieurs parts sociales lorsque le client s’adresse à une banque mutualiste, est une dépense qui doit entrer dans le calcul du TEG puisqu’elle conditionne l’attribution du prêt.

Selon la banque, l’achat de parts sociales était une prise de participation sans lien avec le prêt, s’agissant de l’achat d’un élément d’actif remboursableet procurant des dividendes.

L’argument a été rejeté par la Cour de cassation. Cette souscription de parts ayant été imposée à l’emprunteur, comme une condition de l’octroi du crédit, il participe au coût du crédit.

En revanche, la Cour de cassation est stricte sur les dépenses à prendre en compte. Le coût d’une assurance rendue obligatoire par la banque doit entrer dans le TEG, mais non celui d’une assurance facultative. Par exemple, lorsque la banque exige qu’une assurance incendie soit souscrite jusqu’au remboursement total du crédit, le montant des primesd’assurance doit être compté dans le TEG.

La sanction d’une telle erreur, pour la banque, est la perte du droit aux intérêts convenus. La banque ne peut plus appliquer à son client que le taux d’intérêts légal, fixé en 2012 à 0,71% au lieu des 3, 4 ou 5% habituellement convenus.

(Cass. Civ 1, 12.7.2012, N° 862, 863 et 958).

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